Jak wypowiedzieć umowę najmu lokalu?

Wynajmujesz lokal mieszkalny, ale najemca zwleka z zapłatą czynszu? Sąsiedzi skarżą się na uciążliwego lokatora? Jeśli rozmowy i polubowne rozwiązania nie przynoszą efektu, sprawdź jak zgodnie z prawem wypowiedzieć umowę najmu

 

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

            Przede wszystkim sprawdź treść umowy, którą zawarłeś z najemcą. Zwróć uwagę, na jaki okres została zawarta umowa. Jeśli umowa najmu obowiązuje na czas określony, to należy pamiętać, że generalnie umowa ta powinna obowiązywać na oznaczony w niej czas. Zgodnie z kodeksem cywilnym  Art. 673. § 1. ,,Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”.

Wypowiedzenie takiej umowy jest, zatem możliwe w przypadkach określonych w tej umowie. Dlatego podpisując umowę warto zwrócić uwagę, aby znalazły się w niej odpowiednie zapisy, w jakich sytuacjach obydwie strony mogą zerwać umowę. Jeśli natomiast umowa jest zawarta na czas nieokreślony to zgodnie z art. 673§1 kodeksu cywilnego „zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych”. Jeśli umowa nie zawiera stosownych ustaleń, to pozostaje rozstrzygnięcie przy zastosowaniu zapisów kodeksu cywilnego. W §2 czytamy, że  ustawowe terminy wypowiedzenia najmu wyglądają następująco:

  1. gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  2. gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  3. gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
  4. gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

wynajem lokalu

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Prawo reguluje sytuacje, w przypadku, których wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Dzieje się tak, gdy lokal jest używany niezgodnie z zapisami umowy np. wykorzystywał lokal w innych celach, niż jest to ustalone pisemnie. Zawiera się tu także ewentualność podnajęcia lokalu osobie trzeciej bez zgody właściciela, co nie zostało uzgodnione na piśmie. Kolejna sytuacja to taka, w której najemca powoduje szkody, nie dba o lokal, nie przeprowadza niezbędnych napraw i konserwacji. Inny przykład to uciążliwe zachowanie najemcy wobec pozostałych mieszkańców. Chodzi tu głównie o hałas i nie przestrzeganie ciszy nocnej, zakłócenia spokoju czy wywoływanie zgorszenia.

Zachowania takie podlegają również pod kodeks wykroczeń i mogą zakończyć sie również karą grzywny. Ponadto sytuacja, w której najemca zalega z opłatami za mieszkanie może skutkować wypowiedzeniem umowy przez wynajmującego. Po upływie trzech pełnych okresów płatności należy złożyć pisemne wypowiedzenie umowy najmu. Kolejną sytuacją w jakiej wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu jest rozbiórka budynku lub fakt, że mieszkanie wymaga remontu. Warto zaznaczyć, że wynajmujący musi zapewnić najemcy lokal zastępczy na czas remontu, którego koszty najmu nie przekraczają wysokości dotychczasowych opłat oraz to, że czas zamieszkiwania lokalu zamiennego nie może przekroczyć roku. Prawo przewiduje również sytuacje, w której właściciel lub ktoś z jego rodziny zamierza zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu. Poza wymienionymi, wyżej powodami ustawa przewiduje na uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu z powodu innych ważnych przyczyn, które nie zostały przewidziane w ustawie (Art. 11 pkt. 10). Warto jednak zawsze w pierwszej kolejności spróbować porozumieć się z najemcom i załatwić sprawy polubownie. Dopiero, gdy negocjacje nie przyniosą efektu, można wystąpić na drogę sądową z roszczeniem rozwiązania umowy i opróżnienia wynajmowanego lokalu.

Najemca może rozwiązać umowę zgodnie z zapisami znajdującymi się w umowie albo w trybie natychmiastowym, jeżeli najemca z chwilą odbioru mieszkania znalazł w nim wady, o których wcześniej nie został poinformowany.

Wynajmujący może rozwiązać umowę, stosując się do okresów wypowiedzenia zawartych w umowie lub w trybie natychmiastowym, ale tylko w konkretnych sytuacjach, które zostały określone w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa ta uniemożliwia wypowiedzenie najmu bez podania przyczyny.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *